| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 11:53
“ No, il calcolo del rendimento lordo ripeto - lordo - è sempre quello.
Canone annuo diviso valore attuale dell'immobile. „
Ok... allora io sono intorno al 11/12% ovviamente con short term
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| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 12:07
Potenzialmente, affitti brevi, supererei li 14% lordo e da un breve calcolo direi 12% netto.
Proprio da calcolo "pessimistico". |
| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 12:27
“ Ok grazie, 3.2-4.5% nella zona dove vivo io sono il rendimento lordo sul prezzo di acquisto (di mercato).
Il prezzo del mercato dell'immobile è circa 2 o 3 volte il valore di stima (quello su cui si basano le tasse) per le case private e circa uguale per gli immobili a reddito. „
Stai facendo confusione tra il valore e il prezzo.
Il prezzo è quello che si "paga" a seguito di una contrattazione tra le parti ed è certo e determinato.
In un atto notarile di compravendita di indica il "prezzo" e non il valore.
Il valore di un immobile è determinato in modo estimativo.
La pratica estimativa più ultilizzata è quella della stima del valore per confronto.
Vengono presi in esame più immobili, oggetto di compravendita negli ultimi tre anni, aventi caratteristiche estrinseche ed intrinseche similari a quello da stimare.
Tali immobili hanno un prezzo certo indicato nell'atto notarile di compravendita.
Tale prezzo viene trasformato in "unitario" cioè al m2 (prezzo dell'immobile/superficie lorda commerciale).
Si fa una media di tali valori utilizzando anche parametri correttivi e si ricava il valore unitario medio.
Il valore unitario medio viene poi moltiplicato per la superficie lorda commerciale dell'immobile oggetto di stima.
In questo modo si ricava il "valore venale di comune mercato dell'immobile" che è riferito al momento attuale della stima.
Più immobili vengono presi in considerazione e più precisa sarà la determinazione del valore di quello oggetto di stima.
Il valore di stima a cui tu fai riferimento è quello fiscale che ai fini economici per la determinazione del "rendimento economico" non conta nulla.
Perchè si considera il valore venale di comune mercato di un immobile al fine del calcolo del rendimento invece di usare il prezzo di acquisto?
Semplicemente perchè il prezzo di acquisto può risalire a 30 anni addietro e quindi non essere aderente alle condizioni attuali di mercato oppure può essere soggetto a trattative particolari dovute a esigenze soggettive dei contraenti, ad esempio il venditore è in difficoltà e deve realizzare velocemente per cui scende sul prezzo oppure il compratore per sue necessità abbisogna di quell'immobbile per dimensioni e posizione e quindi è disposto a pagarlo di più.
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| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 12:54
Certo Old, io ho come dati il valore di stima cantonale (che non indica per niente il valore di mercato) e quello di acquisto (su cui baso i miei calcoli) che comunque è dell'anno scorso, quindi posso dire ancora abbastanza veritiero.
Il calcolo della stima dell'immobile da noi viene fatto in maniera differente. Viene preso in considerazione l'ultimo dato del valore disponibile (della costruzione o dell'acquisto), tenere conto di eventuali aggiunte o lavori che ne aggiungono valore e riportare il prezzo al giorno d'oggi grazie al indice dei prezzi che viene arredato a livello regionale (in poche parole una tabella dove dice che se un edificio nel 1960 costava 1, ora costa 1,56). Questo insieme anche a molti altri fattori. Tra cui il confronto anche con edifici simili nella zona, ma solo come verifica e non come aspetto centrale del calcolo.
Questi calcoli vengono fatti da professionisti. Avevo fatto qualcosa all'università. |
| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 13:03
No... io faccio un calcolo molto più semplice per verificarne il rendimento.
Quanto l'ho pagato e quanto mi rende.
Poi mi rendo conto che nel corso del tempo questo rapporto potrebbe non essere più valido....
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| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 13:34
Scusa Paco ma forse non ho seguito tutta la discussione, ma mi sfugge come uno che ha uno stipendio non molto alto possa produrre altre entrate, se non trovando un secondo lavoro.
Di solito chi ha i soldi fa soldi, chi non ne ha si attacca |
| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 13:48
“ Di solito chi ha i soldi fa soldi, chi non ne ha si attacca „
Secondo me questa è una falsa convinzione.
Ma è la convinzione che ha il 95% delle persone, quindi sei in buona compagnia 
La realtà è che i soldi li fanno proprio quelli che partono da zero.
Esiste il detto che dice: le prime generazioni creano, le seconde distruggono
E poi esiste un elenco lungo di persone che ha vinto la lotteria ed è morto comunque povero.
Se non si ha la propensione a fare capitali, non la si farà mai.
Gli ereditieri, spesso vivacchiano sulle ricchezze create dai genitori e va già bene se non sperperano tutto quello che hanno costruito le generazioni prima di loro.
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| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 13:55
Oggi tenere soldi in banca è da pazzi secondo me.
Compare casa : io son fortunato e me la sono comprata ma l'europa pare remare contro questa cosa. Siccome quando l'Europa si mette in testa una cosa, poi la fa, allora io sconsiglierei oggi di imbarcarsi a comprare casa. Affitto e via . Anche perchè, a meno di un cambiamento repentino ed immediato, all'Italia non do molto tempo prima che si boccheggi davvero. Un paio d'anni e qui arriva aria brutta brutta secondo me.
Pertanto comprare casa con una aspettativa cosi nera per una nazione ormai alla frutta, secondo me non è saggio.
Inoltre se non hai mutui, puoi sgommare via da Italia per lidi migliori .
Interessante il punto di vista di Roby02091987 |
| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 13:57
Inmerito all'investire senza soldi, oggigiorno continuano a circolare fake news sul "spendi quattro soldi e diventerai milionario" .
Mi pare che pure quella famosa influencer ferragni abbia detto qualcosa tipo un sito enigma dove spendi 250 euro e si moltiplicano in poco tempo |
| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 14:13
“ Inmerito all'investire senza soldi „
Chi è che ha detto questo? |
| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 14:20
“ oggigiorno continuano a circolare fake news sul "spendi quattro soldi e diventerai milionario" „
È possibile, ma oltre ad avere l'idea giusta devi avere anche una gran botta di culo.
O investi tanto e ottieni poco ma con una buona certezza
O investi poco e ottieni tanto, forse si ma uno su 1 milione ce la fa
Infondo uno può investire 10.- nel casino e se fortunato diventa milionario... io mi tengo alla larga e vado su cose sicure. Soldi facili non esistono, e mi pare giusto.
“ tipo un sito enigma dove spendi 250 euro e si moltiplicano in poco tempo „
Ecco, soldi i facili, esistono anche i raggiri e ladri la fuori e promettono soldi facili, quindi attenzione a non buttare via soldi
Gli investimenti non devono essere grosse cifre, sempre. Può essere anche qualcosa di piccolo, a dipendenza delle proprie possibilità. Ovvio la rendita sarà anche minore.
Ognuno può partire ma bisogna essere, prima di tutto, in grado di fare bene i propri conti e mettere da parte qualche risparmio con cui si può partire in seguito (sono anche una sicurezza finanziaria nel caso che il futuro riserva sorprese).
Riguardo aspetti futuri anche io ho un po' di pessimismo. Sto valutando soluzioni per proteggermi. |
| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 14:33
Un vecchio industriale che da giovane era partito da zero mi diceva:
Non sono i soldi che fanno le idee
ma sono le idee che fanno i soldi.
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| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 14:40
Esatto ;) |
| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 14:48
Tra l'altro non capisco questa cosa dei soldi facili.
Perchè deve essere sottointeso che se ho un capitale da investire, me lo sia procurato facendo soldi facili?
Quando si parla di finanza e di chi magari ha raggiunto una buona posizione, la mente parte sempre ad analizzare il presente ed il contorno, mai il passato.
Brutta cosa
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| inviato il 18 Ottobre 2023 ore 15:09
@Claudio Santoro
“……2.700 euro al mese. Togliendo imu e cedolare, l'incasso mensile è di circa 2000 euro al mese: non male, e con rischio minore trattandosi di uno studio……”
Scusami come sei riuscito a fare cedolare secca ad uno studio? Lo hai affittato uso abitazione? |
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