| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 17:37
“ Poniamo esempio che io apro mutuo per 100k e prendo il più bel appartamento delle cinque terre (non credo bastino ma facciamo cifra tonda). L'appartamentino lo affitto all'11% netto (da vedere mi sembra troppo alto) prendo 11k l'anno. Con una parte pago mutuo e con l'altra vado a vivere in affitto io? Dove, a Trepuzzi? „
Piano piano ci stai arrivando... le cifre non sono così però.... e poi Cinque Terre non è all seasons.
Ti ripeto, se ti fidi ok, altrimenti ti invito a casa mia ti faccio vedere i numeri e ti renderai conto che con la rendita, l'appartamento si ripaga da solo da un eventuale mutuo e ti paga un affitto più che decoroso.
Ma stiamo prendendo una deriva diversa, quello era solo un esempio che volevo farti.
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| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 17:39
“ Quella delgi affitti brevi in località che lo consentono è sicuramente uno sbocco interessante „
Si ma quando sei già 'arrivato'.
Chi è che si compra come prima casa una casa da affitto breve con mutuo e con i soldi che prende si ripaga il mutuo ed in più l'affitto nella casa dove deve andare a stare?
Non mi torna. A meno che prendi la casa da affittare e tu vai a stare in un buco. |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 17:42
“ Piano piano ci stai arrivando... le cifre non sono così però.... e poi Cinque Terre non è all seasons.
Ti ripeto, se ti fidi ok, altrimenti ti invito a casa mia ti faccio vedere i numeri e ti renderai conto che con la rendita, l'appartamento si ripaga da solo da un eventuale mutuo e ti paga un affitto più che decoroso. „
Si paco è un esempio. Se prendo un appartamento 'all season' e ci metto 100k… me ne rende 11 a tuo dire. Bello ma dove vivo io per avere una casa ragionevole in affitto pago 1k al mese.
Per avere 2k al mese e pagare l'app.to all season + casa devo tirarne fuori 22k l'anno quindi almeno il doppio come investimento iniziale. Altrimenti qualcosa non torna.
C'è anche da dire che l'app.to all season non sarà dietro casa mia altrimenti va tutto di conseguenza. Il prezzo dell'affitto dove vivo prima di tutto. |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 17:48
“ Si ma quando sei già 'arrivato'.
Chi è che si compra come prima casa una casa da affitto breve con mutuo e con i soldi che prende si ripaga il mutuo ed in più l'affitto nella casa dove deve andare a stare?
Non mi torna. A meno che prendi la casa da affittare e tu vai a stare in un buco. „
Ok Gianpietro, non voglio entrare troppo nel dettaglio ma ti posso fare un esempio concreto.
Monolocale sul naviglio, costo medio 200-230k
Metti che una coppia ha messo da parte 40k, diciamo che ne deve dare 180 in 30 anni, rata del mutuo 800 euro c.ca ora che i tassi sono alti.
Dopodichè, si prende un comodo tre locali in affitto fuori milano (bhò... tipo Binasco e lo paga c.ca 700-800 euro mese).
L'incasso medio in short term di un monolocale sui navigli (dovrei controllare gli ultimi dati) ma siamo circa sui 2.300 euro/mese (dato di ottobre), ancora provvisorio.
Tolto la cedolare secca e le spese atterriamo intorno ai 1.700 euro netti/mese.
Quindi rata mutuo più affitto, magicamente pagati e.... rivalutazione immobile.
Di recente ne ho comprato uno da una tipa che lo aveva preso nel 2017, ci ha fatto una plusvalenza di 90k in 5 anni (ovviamente ha aspettato il quinto anno per non essere tassata).
Ora ci siamo?
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| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 17:55
Si Paco ma è come ho detto io. La coppia è dovuta andare a stare altrove con tutto quello che ne consegue per eventuali spostamenti etc.
Poi questi esempi / investimenti sono sempre a Milano. Che tra l'altro in questo momento è altissimo. Se fanno appena di calare un po' i prezzi son caz_zi.
Ma supponiamo che vada sempre tutto bene, resta un investimento che:
1) se abito a Bergamo non posso fare. O faccio ma te la auguro la sbatta
2) se ho bisogno di 230k premo un bottone e li ho in cinque minuti. Nel caso della vendita ho dubbi
3) se ti saltano fuori spese di rifacimenti vari dubito che resti all'11
Hai comunque pagato notaio. Se la zona cambia residenti son cavoli amari. Se ti arrivano vicini poco simpatici con i short term affittuari son dolori tra recensioni etc.
Insomma tutto bene ma potrebbe anche andare tutto male.
Altrimenti si chiamerebbe bengodi e non investimento. |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:01
“ Si Paco ma è come ho detto io. La coppia è dovuta andare a stare altrove con tutto quello che ne consegue per eventuali spostamenti etc.
Poi questi esempi / investimenti sono sempre a Milano. Che tra l'altro in questo momento è altissimo. Se fanno appena di calare un po' i prezzi son caz_zi.
Ma supponiamo che vada sempre tutto bene: resta un investimento che:
1) se abito a Bergamo non posso fare. O faccio ma te la auguro la sbatta
2) se ho bisogno di 230k premo un bottone e mi ho in cinque minuti. Nel caso della vendita ho dubbi
3) se ti saltano fuori spese di rifacimenti vari dubito che resti all'11 „
Gianpietro, vivere nell'hinterland di Milano lo fanno tutti, oramai Milano è diventata molto cara da vivere.
Quindi andare a Binasco o cesano Boscone o Sesto san giovanni o cernusco, non è un delitto e sono paesi molto collegati con Milano.
I prezi se sai dove acquistare, non calano MAI.
Il mercato immobiliare è asfittico perchè fanno media i milioni di monolocali in paesini sperduti.
Se sai dove acquistare, il monolocale è un assegno circolare che vendi in una settimana e non ci rimetti mai.
Le spese impreviste, come rifacimento tetti o robe simili, le avresti anche con la tua casa con mutuo trentennale sul gobbone, quindi come obiezione non è valida.
Vivi a BG?
Io vivo a 5 min di macchina dagli immobili che metto in short term ma se ti dicessi che non ho mai incontrato un ospite, ci crederesti?
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| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:03
Si ma vivi a 5 minuti dagli immobili non a un ora e mezza di auto se c'è traffico come sempre.
Su.
Ho già affrontato milioni di volte discussioni con chi consiglia questi investimenti a Milano. E mai uno che abiti a più di mezz'ora di strada.
Comprare un etf lo fa chiunque ha un conto titoli.
Un app.to a Milano no |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:08
Paco, ferma un attimo…
A parte che uno può diventare milionario entrando in una azienda come semplice impiegato per poi diventare AD con uno stipendio mensile che io mi sogno in 5 anni senza avere investito un centesimo. Magari non da noi, ma all'estero.
Detto ciò, hai scritto che conosci milionari che vivono in affitto e la risposta, se sei milionario, rimane: grazie al razzo.
Magari la coppia giovane, facendo un muto di 30 anni a 850€ al mese invece di andare in affitto a 1100€, può investire gli 80.000€ che risparmia nell'arco dei 30 anni. Per esempio… |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:12
secondo me è questione di attitudine e di interesse; a me , pur abitando in centro a Milano in affitto, non verrebbe in mente di fare quel tipo di investimenti perchè non sono “portato”, ma ne posso riconoscere i meriti, conosco gente che lo fa e gli va bene, io non c”ho pazienza e quindi mi astengo…
Sui Reit il discorso potrebbe essere interessante ma vanno visti bene, non ci sono buone prospettive per l'immobiliare commerciale, per niente; sono state fatte troppe operazioni che stanno in piedi solo con i tassi a zero, al rifinanziamento saranno dolori, per non parlare dei volumi sfitti creati anche dal lavoro a distanza che ha anche indotto molte aziende a ripensare la loro parte immobiliare. |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:17
Esatto soloinpiano. Io con i tassi attuali immobili vià da me e così acquisto di immobili in piena bolla. |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:18
ma io non li ho acquistati manco coi tassi bassi….sono un po' allergico ma è una roba mia….ammetto che posso aver sbagliato…col senno di poi eh.. |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:22
non ho manco mai comprato una casa per le vacanze , se no poi ci devo andare sempre e mi rompo….sono inguaribile.
Comunque per ritornare al tema generale, io come ho già detto non mi allontanerei dagli schemi classici di azioni e obbligazioni, con una giusta diversificazione e orizzonte di investimento lungo. Tutto il resto è roba su cui bisogna capirci e non è detto che ci si azzecchi. Pochissimi gestori, ammesso che esistano, riescono a battere gli indici, se si considera un congruo periodo di tempo. Diciamo che adesso di buono c'e' che le obbligazioni sono tornate ad essere appetibili.
Per cultura generale consiglierei a tutti di leggersi qualche libro interessante, tra questi, se non li conoscete:
A short history of financial euphoria di JK Galbraith, un libbriccino divertente e fondamentale…non so se si trova in italiano o se si trova ancora in giro.
The intelligent investor di B. Graham (questo credo ci sia anche in italiano)
Giocati dal Caso di Nassim Taleb e dello stesso anche il Cigno Nero
Reminiscences of a stock operator di Edwin Lefevre.
Pensieri Lenti e Veloci di Daniel Kanheman
Poi consiglio di leggersi la lettera annuale agli azionisti di Warren Buffett che sono uno spasso e da ultimo iscriversi alla lista di distribuzione delle lettere di Howard Marks del fondo Oaktree.
Tutta roba piuttoto gradevole da leggere tra l'altro.
Vabbè per i compiti può bastare… |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:24
Io nemmeno. Perché sono allergico a cose che se dovessi necessariamente avere bisogno di soldi necessitano di tempi e modalità completamente diverse dal premere un bottone e con ulteriori spese.
Però la casa al mare ed al lago non ho resistito. Sì dovrebbero vendere o affittare bene se me ne stancassi.
Poi capisco benissimo chi lo fa niente di nuovo. Ma di solito comprano tutti a Milano e non hanno mai problemi.
Non parlo di paco in particolare ma proprio tanti di quelli che sento.
Per quanto riguarda paco invece ho idea che sia relativamente nuovo a queste cose perché come spesso accade apre post per darci le novità camuffandoli come domande che pone alla comunità
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| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:30
“ Hai ragione, ma non pensi che proprio nei momenti di crisi si possano aprire possibilità redditizie per chi investe?
„
Se la crisi non è arrivata di colpo e negli anni passati è riuscito a mettere da parte qualcosa non penso che tizio X rischierebbe i risparmi sudati. Andrebbe sul sicuro,quindi niente trading e robe varie.
I beni rifugio in genere sono oro (quando non è alle stelle) e opere d'arte,compresi gli strumenti musicali antichi (gli strumenti musicali sono il mio settore)
Anche gli immobili ovviamente,ma come per l'oro bisogna acquistare quando conviene. Io opterei di più per gli immobili contententi esercizi commerciali,soprattutto nelle città,fruttano di più
Con il senno di poi qualche anno fa avrei acquistato oro(si comprava a "poco"),ora è alle stelle e rivenderlo avrebbe fruttato parecchio.
“
Non pensi che ipoteticamente, quando le cose vanno bene uno tende a lasciare i cordoni della borsa mentre forse sarebbe il momento di stringerli per avere poi quattro soldini da investire quando si aprono le opportunità?
„
Sicuramente,ma è anche una questione di mentalità,come hai detto tu. In Italia la cultura dell'investimento è ancora arretrata. Si tende a mollare i soldi sul conto (sperando ovviamente che la banca non fallisca).
Comunque ricapitolando,ad oggi investirei nell'immobile se non si è nel periodo o nel luogo di bolle speculative. Ma sicuramente acquisterei uno strumento musicale di un certo valore,all'asta.
Faccio un esempio: fino a circa 15 anni fa un violino di un certo tizio(famoso) degli inizi del '900 si acquistava sui 20000/25000 euro. Ora lo stesso strumento si è fortunati se si riesce a prenderlo per 80000. E ci sono casi anche più eclatanti. Infatti ci sono persone che li prendono,li ficcano in cassaforte e dopo 10 anni li rimettono all'asta.
Parlo di strumenti musicali perchè è il mio settore,ma ovviamente con i dipinti penso sia lo stesso |
| inviato il 13 Ottobre 2023 ore 18:36
“ Per quanto riguarda paco invece ho idea che sia relativamente nuovo a queste cose perché come spesso accade apre post per darci le novità camuffandoli come domande che pone alla comunità „
Faccio short term dal 2015.... sono 8 anni
Hai messo una serie di paletti e vincoli riferiti alla tua persona Gianpietro.
Io invece ti ho fatto l'esempio di una giovane coppia che vive a Milano o provincia.
Il modo c'è, è quello che ti ho descritto.
E' UNO dei tanti esempi ed ovviamente non si cala su tutti.
Ma ripeto, il post l'ho creato per parlare di investimenti, lo short term è solo uno dei tanti.
bravo solopiano che ha posto l'accento sui REIT che in questo momento vanno male.
Io invece di una serie di "ma grazie al razzo" oppure "non si può fare", mi aspettavo commenti costruttivi come quelli di Solo piano o Eros.
Nessuno che abbia proposto qualcosa, solo bravi a dire "non si può fare".
Ad es. parliamo un po' di ETF?
Li conoscete?
Sapete cos'è un PAC ed in cosa può aiutarvi?
Però, ripeto, io sono un semplice risparmiatore, non sono un consulente finanziario, mi piacerebbe che questo post diventasse una condivisione di pensieri e di pareri sugli investimenti.
Grazie
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